この記事の要点
店舗仲介は案件を獲得しやすく、賃貸仲介を始めたばかりの会社が扱うこともあります。 ただ、用途、設備、管理規約、消防、許認可、内装工事など、住宅や一般的な事務所より確認する内容が増えます。 確認不足のまま契約すると、予定していた営業ができず、仲介会社まで訴訟に巻き込まれることがあります。 経験者が社内にいない場合は、案件ごとに相談できる体制を用意しておく方が安全です。
店舗は、これから賃貸仲介を始める方にとって案件を獲得する入口になりやすい分野です。 店舗を探している開業者から直接問い合わせを受けることもあり、店舗仲介から事業用賃貸に入る会社もあります。
ただ、事務所や店舗を扱った経験がある人が社内にいない状態で、住宅仲介と同じ感覚のまま契約まで進めるのは注意が必要です。
私は長くオフィス専門の仲介会社で事務所・店舗仲介を担当してきました。 店舗では「貸主が承諾している」「前も飲食店だった」といった情報だけでは判断できない場面が何度もあります。 これまでの経歴は プロフィール にまとめています。
また、私が書いているnoteでは、店舗の契約後に営業できないことが分かり、仲介会社まで訴えられた裁判例も取り上げています。
住宅仲介から事務所・店舗へ扱う範囲を広げたい方は、 住宅仲介から事務所・店舗仲介へ広げるメリット もあわせてご覧ください。
この記事で紹介すること
- 店舗仲介で契約前に確認したい内容
- 「飲食可」「貸主承諾」だけでは判断できない理由
- 確認不足から裁判になった事例
- 店舗仲介を未経験で始めるときの進め方
店舗仲介で契約前に確認したいこと
店舗仲介では、借主が物件を借りられるかだけではなく、予定している営業をその場所で始められるかまで考える必要があります。
例えば「飲食店をやりたい」という相談だけでは、確認する内容を絞れません。
カフェなのか、バーなのか、ラーメン店なのか、焼肉店なのか。 同じ飲食店でも、必要な排気、ガス、電気、給排水は変わります。
店舗の種類によっては、消防、保健所、行政への届出や許可も関係します。 区分所有建物なら、貸主だけではなく管理規約や使用細則、管理組合の承認まで確認するケースもあります。
業種を具体的に聞いてから確認内容を決める
飲食店であれば、業態だけでなく、どの程度調理するのか、火や油を多く使うのか、営業時間、客席数、厨房機器なども確認します。
店舗仲介では案件ごとに違いますが、契約前には次のような内容を確認します。
- 予定する用途・業態を物件で認めてもらえるか
- 電気、ガス、給排水、排気などの設備が足りるか
- 消防、保健所、行政などへの確認が必要か
- 管理規約や使用細則に用途・営業時間などの制限がないか
- 内装工事に貸主や管理組合の承認が必要か
- 看板や共用部の利用に制限がないか
- 居抜き設備の所有者、修理、撤去、原状回復の扱いはどうなるか
仲介担当者が設備や消防について専門家として判定するわけではありません。
自分では判断できない内容があると気づき、内装会社、設備会社、消防、保健所など、確認できる相手へつなげることが店舗仲介では必要になります。
「飲食可」「貸主承諾」だけでは店舗営業を判断できない
店舗仲介で怖いのが、募集図面や貸主側からの回答を広く受け取りすぎることです。
「飲食可」 「重飲食相談」 「前も飲食店だった」 「貸主はこの業種でOKと言っている」
こうした情報は物件を検討する材料にはなりますが、借主が予定している営業まで保証するものではありません。
「重飲食相談」の物件で排気能力が足りなかった裁判
私がnoteで取り上げた裁判に、東京都内の地下1階をセントラルキッチン兼店舗として借りた事例があります。
募集資料には、前業種がダイニングバーであることや「重飲食相談」という記載がありました。
ところが契約後、工事業者が確認したところ、既存の排気ダクトは設置予定の排気設備に対して40％程度の容量しかありませんでした。
借主は出店を断念し、既払い賃料、賃借に要した費用、逸失利益など1,644万円余りを請求。 さらに貸主へ保証金320万円の返還を求めました。
この裁判では、媒介業者と貸主の責任は認められず、借主側の請求は棄却されています。
裁判所は、借主自身が飲食店経営の経験を持っていたこと、内覧をしていたこと、媒介業者が内装工事業者への確認を求めていたこと、借主から排気容量について明確な要望が出ていなかったことなどを判断材料としています。
詳しい裁判内容は、 「重飲食相談可」でも安心できない 店舗仲介で設備確認が重要な理由 で紹介しています。
この事例を見ると、「飲食相談可」と「その借主の業態で営業できる」は分けて考える必要があります。
貸主が承諾した焼肉店でも管理規約で営業できなかった裁判
もう一つ、マンション1階の店舗で焼肉店を開こうとした裁判もnoteで取り上げています。
この物件では、貸主との間で焼肉店営業を目的とした賃貸借契約が締結されていました。
しかし、マンションの管理規約・使用細則には、臭気や多量の煙を発生させる業種を制限する規定があり、焼肉店も例として挙げられていました。
借主が内装工事を始めた後、管理組合から営業を認めないことと工事の中止を求められ、出店を断念しています。
借主は内装工事費、原状回復費、逸失利益など合計1,877万円余りの損害賠償を求めました。
裁判所は仲介業者と貸主の説明義務違反を認め、855万円余りの損害を認定しています。
詳しい内容は、 マンション1階店舗で焼肉店ができない？管理規約を確認しない仲介は危ない にまとめています。
貸主が貸してよいと考えていることと、その建物で予定業種を営業できることは別です。
特にマンションの1階店舗や区分所有ビルでは、貸主の回答だけで進めず、管理規約、使用細則、管理組合への確認まで考えます。
店舗仲介では専門業者の確認を契約前に入れる
仲介会社が排気ダクトの能力や厨房機器に必要な電気容量まで計算する必要はありません。
反対に、自分で判断できない内容について「たぶん大丈夫です」と回答してしまう方が危険です。
飲食店であれば、契約前に内装会社、設備会社、厨房業者などへ物件を見てもらいます。
消防や許認可が関係するなら、借主にも関係機関へ確認してもらいます。
先ほどの排気設備の裁判では、媒介業者が借主へ内装工事業者への確認を求めていたことも、責任を否定する際の事情として挙げられています。
誰に何を確認してもらうかを整理する
店舗仲介では、仲介担当者がすべての答えを持つ必要はありません。
例えば、 「この排気設備で予定業態に足りるかは設備会社へ」 「消防上の確認は消防署へ」 「営業許可については関係機関へ」 と、確認先を分けて進めます。
そして、借主へ確認をお願いした内容や、管理会社・貸主から受けた回答は、メールなどで残しておきます。
契約後に「聞いていない」「仲介会社が確認してくれると思っていた」という話になるのを防ぐためです。
店舗仲介を未経験で始めるときの進め方
店舗仲介は、案件を取った後に「何を確認すればいいのか」で迷う場面が多くあります。
経験が少ないときに怖いのは、確認した結果を間違えることだけではありません。
そもそも「ここを確認した方がいい」と気づかず、そのまま契約まで進んでしまうことです。
例えばマンション1階で焼肉店を扱ったことがある人なら、貸主の承諾を確認した後に「管理規約はどうなっていますか」「管理組合への承認は必要ですか」と考えます。
飲食店の居抜き物件なら、「前も飲食店だったので使える」とは考えず、次の業態に排気や電気、ガスが足りるかを確認します。
こうした確認は、案件を経験する中で身についていく部分も多くあります。
定期借家契約の事前説明義務についての裁判例は 定期借家契約の説明義務｜経験者がいないと見落としがちな「38条書面」の落とし穴 にまとめています。
経験者を入れるか、外部へ相談できる体制を作る
店舗仲介から賃貸仲介を始めるのであれば、事務所・店舗仲介を経験した人を社内に入れる方法があります。
採用が難しい場合は、案件ごとに経験者へ相談できる体制を用意する方法もあります。
私が行っている 賃貸仲介の伴走支援 でも、 「初めて店舗の申込みを受けた」 「この業種で何を確認すればいいか分からない」 「契約前に確認漏れがないか見てほしい」 といった相談を受けています。
店舗仲介を避けるための支援ではありません。
経験が少ない時期に一緒に案件を進め、次に似た案件が来たときには自社で判断できる内容を増やしていくための伴走です。
これから賃貸仲介そのものを始める方は、 不動産開業で賃貸仲介を選ぶ4つの理由 も参考にしてください。
住宅仲介をしながら店舗の相談を受けたときに、最初に確認しておきたいことは 住宅仲介をしながら店舗の相談を受けたときに気をつけたいこと｜確認すべき7項目 にまとめています。
店舗仲介でよくある質問
募集図面に「飲食可」とあれば飲食店を紹介できますか？
紹介はできますが、「飲食可」だけで借主が予定する業態まで営業できるとは判断できません。 カフェと焼肉店では必要な排気やガス、臭気対策も変わります。 具体的な業態を聞き、設備や貸主側の承諾を確認して進めます。
居抜き店舗なら既存設備をそのまま使えますか？
前のテナントが使っていた設備でも、新しい借主の業態に必要な能力があるとは限りません。 排気、給排水、ガス、電気などは、契約前に専門業者へ確認してもらう方法があります。
貸主が業種を承諾していれば契約しても大丈夫ですか？
貸主の承諾だけでは判断できない物件があります。 区分所有建物では、管理規約、使用細則、管理組合への承認などが関係する場合があります。 焼肉店の裁判のように、貸主と契約した後に管理組合から営業を認められないケースもあります。
仲介会社が消防や設備まで調べる必要がありますか？
仲介会社が消防設備や排気能力を専門家として判定するという意味ではありません。 借主の予定用途を確認し、専門業者や関係機関への確認が必要な内容を整理して、契約前に確認できるよう進めます。
店舗仲介の経験者が社内にいなくても店舗を扱えますか？
扱うことはできますが、初めての案件では確認漏れが起きやすくなります。 経験者を社内に入れるか、案件ごとに相談できる外部の経験者と組み、契約前に確認内容を整理して進める方法があります。
店舗仲介は契約前の確認でトラブルを減らせる
店舗仲介は案件を獲得する入口になりやすく、扱えるようになれば仲介会社として対応できる相談も増えます。
一方、「貸主がOKと言っている」「前も店舗だった」「募集図面に飲食可と書いてある」といった情報だけで契約まで進むのは危険です。
借主の予定業態を具体的に聞き、設備、管理規約、許認可、消防、工事などについて、誰に何を確認するのかを契約前に整理します。
社内に事務所・店舗仲介の経験者がいないのであれば、経験者を入れるか、外部へ相談できる体制を作ってから案件を進める方法があります。
経験が浅い分野の案件を一人で抱えてしまうことは、開業でつまずく共通点の一つでもあります。 賃貸仲介の開業でつまずきやすい4つの共通点｜案件獲得と経験不足で失敗しないために で詳しく書いています。
初めての店舗仲介で確認内容に迷っている方へ
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